上海 图源：图虫创意
上海房地产市场尤其是外环外区域，迎来了政策层面的积极调控。
8月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），推出包括调整住房限购政策、优化住房公积金使用、完善个人住房信贷政策以及健全个人住房房产税等四项重要举措，政策自8月26日起正式施行。
根据《通知》内容，符合条件的居民家庭在上海外环外区域购买住房将不再受套数限制，同时成年单身人士的限购标准调整为按照居民家庭执行。这里所指的符合条件居民家庭包括上海户籍居民家庭以及在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海户籍居民家庭。
此前政策规定，上海户籍家庭在全市范围内限购2套住房，上海户籍成年单身人士在全市范围内限购1套住房。
此次新政的受益群体还涵盖了外地户籍人士。《通知》明确，非上海户籍居民家庭和非上海户籍成年单身人士，只要在购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上，在上海外环外购买住房同样不再限制套数。
"上海楼市整体保持稳定，但存在结构性差异，特别是新房市场中外环外的库存去化面临一定压力，此次政策继续精准施策，将有助于进一步降低库存压力。"上海中原地产分析师卢文曦分析道。
尽管外环外市场面临库存压力，但上海豪宅市场依然热度不减。新政实施前的周末（8月23-24日），上海壹号院五批次开盘，66套房源在1小时内售罄，房源均价约19.8万元/平方米；上海瑞虹新城"地王项目"金茂璞元首次开盘，99套房源仅用26分钟便宣告清盘，房源均价为16.6万/平方米。不过，这些热门楼盘主要集中在外环内尤其是内环区域市场。
外环外新房库存去化压力突出
一位房企内部人士提供的数据显示，今年截至目前，上海外环外新房成交面积同比下降24%；成交套数同比下降25%。
与此同时，上海外环外新房市场库存压力较为显著，截至今年7月底，新房库存去化周期已达到20个月。
时代财经了解到，近两个月，上海外环外（包括远郊）有多个楼盘取消了摇号开盘方式。其中，位于上海市金山区龙堰路的建发朗玥原计划在7月12日开盘销售110套房源，并于7月2日至9日期间接受意向认购客户的登记认购，后于7月7日公布不再采取随机摇号的方式开盘。
"摇号开盘"是楼市上行时期上海出台的调控政策。相关政策规定，当商品住房项目认购组数超过可售房源套数时，应采取公证摇号排序并按序购房，这意味着取消摇号开盘的楼盘均出现了认购组数低于可售房源套数的情况。
上述房企人士向时代财经透露，其公司在两年前就预判外环外市场存在较高的去化风险，因此近两年对外环外的项目布局十分谨慎，重心主要放在了外环内的市场。
新政助力"金九银十"楼市传统旺季
实际上，上海全市都在期待新政的出台，此次新政同样惠及外环内楼市，只是政策力度相较于外环外而言不够显著。
根据《通知》，自8月26日起，上海户籍成年单身人士在外环内可以购买2套住房，而此前限购1套；自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，也可以在外环内购买1套新房或二手房，而此前政策下不能购买新房。
知名房企资深销售李明（化名）表示，据他观察，近几个月上海楼市整体呈现转冷态势，"前期的热门项目认筹人数明显减少"，外环内市场虽然相对稳定，但也出现了降温迹象。
此前，位于外环内的一个楼盘曾因"零认购"而不得不取消摇号开盘。今年5月6日，浦东新区外高桥板块阳明花园广场二期发布公告称，项目计划在5月13日开盘销售63套房源，但在为期近4天半（2025年5月1日9时00分起至2025年5月5日12时00分止）的登记认购时间里，没有客户进行认购，因此该项目取消以公证摇号的方式开盘，改为5月8日直接开盘。
而在2021年5月开盘时，阳明花园推出的336套房源获得了超额认购资格，共有441组客户进入摇号环节环节。
根据上海房地产评估咨询顾问机构百盛评估7月市场报告显示的数据，上海新房在6-7月连续出现成交量下滑趋势，其中7月成交3211套，环比减少32.1%；二手房成交量则在今年3月达到近一年高峰之后连续多月下行，7月成交1.69万套，同比下降7%，环比下降8.7%。
"现在很多客户都开始持币观望了。"李明举例说，近期一位有置换需求的客户受双重因素影响调整了购房计划，一方面是其名下待售房产挂牌数月仍未找到买家，另一方面是上海房价存在下行压力，基于这两方面原因，客户决定先观望市场，后续将根据市场是否企稳来推进后续购房事宜事宜。
李明表示，新政落地后，很快就收到了客户的购房咨询。不过，由于他负责的主力项目集中在外环内，受新政的利好影响力度不如外环外市场突出，因此客户的反应整体较为温和，"外环外市场的成交量应该能有小幅提升"。
值得注意的是，多位业内人士在接受时代财经采访时均对新政的正向效果抱有积极预期。
"限购政策的优化，有望进一步缓解楼市结构性不平衡。"卢文曦认为，对外环外区域放开购房名额限制，可以释放潜在购买力，有助于进一步降低库存。此外，如果新政能够促进外环外二手房的成交，还可以刺激"卖一买一"的改善型需求，从而"保持一二手房之间的置换链条顺畅运行"。
卢文曦指出，北京在8月上旬放开五环外限购政策后，市场各方对上海深圳等城市落地相关政策抱有期待，导致观望气氛有所抬头，买家入市节奏放缓，"（新政的出台）既可以释放一波购买力，也可以转变市场观望态度"。
"此次政策出台的时间节点也非常巧妙，马上就将迎来'金九银十'这一传统销售旺季，有了政策的加持，今年'金九银十'的市场表现值得期待。"卢文曦表示。