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香港楼市惊现历史性亏损！山顶歌赋山道15号豪宅以7.9亿港元成交，较2016年买入价暴跌13.1亿港元，创下香港住宅市场单笔最大亏损纪录。这笔亏损额度足以在九龙购置一套全新顶级豪宅，引发市场对高净值人群资产配置风险的广泛讨论。
该物业原持有人为祥祺集团主席陈红天，这位曾活跃于深港商界的神秘富豪，其财富沉浮轨迹正成为观察中国民营企业家发展历程的典型样本。
作为深圳地产界标志性人物，陈红天素以敢言著称，早年曾公开评论地产界知名人士，其主导的"同心俱乐部"汇聚了比亚迪王传福、顺丰王卫等深圳顶尖企业家，鼎盛时期会员企业资产总额逾1.5万亿元。
巅峰时期的陈红天构建了庞大的商业版图，包括香港红磡祥祺中心商业综合体、亚洲顶级豪宅"傲璇"等地标物业，2016年以21亿港元购入的歌赋山道15号更是创下当时全球豪宅呎价纪录。根据2022胡润全球房地产企业家榜，其个人财富估值达355亿元人民币，位列内地地产富豪第十三名。
但随着全球经济环境变化，这位昔日地产大亨陷入流动性危机，多宗核心资产被迫通过司法程序处置。从私人飞机到超级豪宅的资产变现，折射出中国企业家在市场周期波动中的生存挑战。
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歌赋山道15号的交易数据揭开了豪宅市场残酷的一面：2016年以21亿港元购入时，该物业以22.74万港元/平方呎的价格刷新全球豪宅单价纪录，如今转手价仅为购入成本的37.6%。这座占地1.8万平方呎的六层独立屋，配备六房六套顶级配置，曾是全球豪宅市场的标杆项目。
▲香港山顶歌赋山道15号 图片来源：香港文汇报
据香港土地注册处资料显示，该物业于2023年8月被东亚银行接管，经历多次流拍后，最终以低于评估价40%的价格成交。这已是陈红天近两年处置的第三宗核心资产，其财富缩水轨迹呈现加速态势。
▲陈红天 图片来源：同心俱乐部
祥祺集团在2023年5月发布的声明中指出，受大客户合同终止及内地业务调整影响，集团出现阶段性流动性困难导致债务违约激增。香港高等法院文件显示，截至2024年一季度，陈红天及其关联企业未偿还债务总额已超过50亿港元。
资产处置清单显示其豪宅资产正批量缩水:2023年"傲璇"豪宅以4.2亿港元出售，较2015年购入价仅微涨8%，远低于同期香港豪宅市场平均涨幅；2024年底，集团香港总部祥祺中心以26.5亿港元转让给香港都会大学，较2016年买入价亏损41.1%，成为教育机构抄底商业地产标志性案例之一。
▲豪宅"傲璇"图片来源：同心俱乐部
这些交易数据揭示出一个残酷现实：当高杠杆遇上市场下行周期，即便是顶级豪宅也难逃资产缩水命运。中原地产研究部数据显示，2016-2024年间，香港山顶区豪宅平均价格下跌27%，而陈红天持有的三个核心物业平均跌幅达36%，远超市场平均水平。
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陈红天的商业生涯充满戏剧性转折。这位从服装贸易起家的深圳企业家，在90年代房地产浪潮中迅速积累资本，2007年成立祥祺集团后，通过多元化投资构建起横跨地产、金融、矿业的商业帝国。
在2015年"宝万之争"中，陈红天发表《谁是野蛮人？》署名文章，公开支持宝能系姚振华，其犀利言论使其成为财经媒体焦点人物。2022年在大湾区青年论坛上的发言更引发热议，他提出"长和系市值不足2000亿港元"的观点，展现出挑战传统商界权威的姿态。
支撑其行业话语权的，是他一手打造的"同心俱乐部"商业联盟。这个汇聚122家深港企业的精英组织，包含74家上市公司，鼎盛时期关联资产规模达1.5万亿元，成为粤港澳大湾区极具影响力的商业力量。2015年会员集体出资8.8亿元购置福田CBD楼宇作为永久会址的举动，彰显了该圈层的资本实力。
通过与潮汕商帮联姻、深度参与深圳城市更新项目，陈红天的商业版图持续扩张。2015-2017年间，其在香港市场豪掷70亿港元购置物业，形成"住宅+商业"的资产组合，当时的市场分析普遍认为这是对冲内地房地产调控的战略布局。
转折点发生在2017年，陈红天联合香港企业家张松桥进军英国房地产市场，以高杠杆模式收购伦敦加拿大广场20号等商业地标。当时的财务模型显示，在低利率环境下，租金收入足以覆盖融资成本，但后续英国脱欧、加息周期等黑天鹅事件，导致这些投资成为压垮骆驼的稻草。
英国商业地产咨询公司MSCI数据显示，2022-2023年间伦敦金融城甲级写字楼空置率从8%升至12.5%，租金水平下降18%，直接导致陈红天持有的英国资产出现严重现金流缺口。2023年祥祺集团公告显示，海外业务违约债务占总负债的62%，成为流动性危机的主要诱因。
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陈红天并非孤例，近年香港豪宅市场涌现的"大佬抛售潮"呈现出惊人的相似轨迹。高银集团潘苏通、美亚集团陈秉志等商界名人，均因相似的财务困境处置核心资产，勾勒出经济周期中财富洗牌的残酷图景。
高银集团创始人潘苏通的经历更具戏剧性。这位从汽车司机逆袭的香港富豪，2015年以122亿美元身家跻身福布斯香港富豪榜第六位。但其主导的天津117大厦项目（规划高度597米）因资金链断裂停工，成为中国摩天楼烂尾典型案例。2022年起，其持有的傲玟豪宅项目（估值170亿港元）、深水湾道75号别墅等资产相继被接管，上演了财富帝国崩塌的完整剧本。
2024年5月，"磁带大王"陈秉志持有的薄扶林域多利道188号独立屋被富邦银行接管，这座占地1.5万平方呎的海景别墅，1997年买入价2350万港元，2024年估值达4.3亿港元，虽账面升值17倍，仍因3.5亿港元债务违约被迫易主。
德勤会计师事务所发布的《2024中国高净值人群风险报告》指出，这轮大佬资产崩塌呈现三大共性：一是过度依赖抵押融资（平均资产负债率达72%），二是全球化布局遭遇地缘政治风险，三是缺乏跨周期资产配置策略。报告显示，2020-2024年间，香港法院受理的亿元级豪宅抵押违约案件增长210%，反映出高杠杆模式在市场下行期的脆弱性。
歌赋山道15号的新买家身份尚未公开，但市场消息显示为东南亚家族办公室。这宗交易不仅刷新香港豪宅亏损纪录，更成为全球资产配置策略转变的风向标——当流动性收紧遇上经济周期调整，即便是顶级豪宅也难以维持"永不下跌"的神话。
从21亿港元购入到7.9亿港元抛售，陈红天的豪宅投资史，恰是中国民营企业家在全球化浪潮中沉浮的缩影。半山豪宅的门牌依旧，但主人的更迭，正在书写着新的财富规则。
参考资料：
《香港住宅史上最大亏损纪录诞生！原业主系深圳神秘富豪陈红天，身家曾达 335 亿元，9 年前天价买入，如今巨亏 13 亿港元卖出》，每日经济新闻
《深圳神秘富豪 " 踩雷 " 英国商厦！自住豪宅被拍卖，曾是亚洲楼王》，中国基金报